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房改房糾紛案件的法律適用

發布日期:2018-07-24

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案例一 母子之間房改房返還原物糾紛案件

曹女士原在造船廠工作,她的兒子原在手表廠工作。曹女士早年與丈夫離婚后就一直與兒子居住在造船廠分配的公房里。房改時曹女士利用本人和兒子的工齡折算了一部分購房款,但是房產證辦在曹女士一人名下,而且共有人一欄中填寫為0。后來房子被政府列入征收計劃,加之與兒媳難以相處,曹女士就住到了女兒家。可是兒子因為與曹女士對于房屋征收補償款的分配不能達成一致,就一直住在房子里,導致曹女士與政府簽訂不了征收補償協議。征收部門與被征收人簽訂征收補償協議的前提是房屋騰空并交予征收部門。于是曹女士委托我處理她與兒子之間的糾紛。我為曹女士設計的糾紛解決方案是繞過共有權確認之訴,直接提起返還原物之訴,如果兒子還是不搬出房屋,曹女士再申請法院強制執行。

我的用意在于曹女士是涉案房屋的唯一產權人是不言而喻的(有房產證為證),因此無需自己心虛而多余提起物權確認之訴或者共有權確認之訴。法律依據(請求權基礎)則是《中華人民共和國物權法》第三十九條(“所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利”)和第六十六條(“私人的合法財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞”)。

被告的代理律師只提到了兒子協助母親共同向造船廠要房,但是沒有把最重要的證據——房改政策提交法庭。

返還原物之訴一審和二審都按照我的思路判決曹女士勝訴。

雖然我為曹女士代理取得勝訴,但是我也認為房屋屬于母子共有更符合房改政策。

房改房是福利性、政策性房屋,是特定歷史時期的產物,在許多方面不同于商品房。商品房即便是在夫妻關系存續期間購買,屬于夫妻共有,只要登記在夫妻一方名下,就可以獨自辦理過戶手續,無須另一方配合,這就是物權法中的公示公信原則的體現,也就是登記主義的體現。房改房必須經過家庭成員全體參與才能交易。《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發[1994]43號)第十八條規定:“職工按成本價或標準價購買公有住房,每個家庭只能享受一次,購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標準執行,超過標準部分一律執行市場價。”從這條規定我們可以看出,房改房每個家庭只能享受一次,也就是說夫妻無論是在同一個單位與否,只要有一人享受了單位的住房,配偶就不得再行申請房改房。夫或妻一人購買房改房要一并將配偶的工齡折抵購房款。夫妻可以作為家庭成為房改房的享受人員,同理父子、父女、母子、母女也可以作為家庭成為房改房的享受人員。

案例二 臧女士的外甥與臧女士的繼子之間的共有權確認糾紛案件

臧女士與黃先生結婚后與黃先生以及黃先生與前妻所生的兒子同住在黃先生所在單位分配的公房里。房改之前黃先生去世,房改時產權登記在臧女士名下,但是在《青島市公有住房(成本價)買賣合同書》及《青島市個人購買公有住房申請表》中都有臧女士及其先夫黃先生的名字,而且購房款也折算了臧女士先夫的工齡和職級。臧女士立下公證遺囑,將房屋遺贈給外甥。臧女士去世后,外甥向人民法院提起訴訟,要求繼承房屋,繼子抗辯,認為房改時的購房款實際是他出的,他也是共有權人。一審法院判決房屋由外甥繼承取得。

一審法院總結了兩個爭議焦點:第一,訴爭房產是否臧女士與丈夫的夫妻共同財產;第二,訴爭房產是否臧女士與繼子的共同財產。

關于第一個爭議焦點,一審法院認為,臧女士參加房改時盡管享受了先夫的工齡優惠,但購買房屋時不是用的他們夫妻的共同積蓄,因此依據《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬夫妻共同財產的函的復函》的意見,夫妻一方死亡后,健在一方用自己的積蓄購買的公有住房,購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠只是一種政策性補貼,而非財產或者財產性權益,因此訴爭房產不是臧女士及其先夫的夫妻共同財產。

關于第二個爭議焦點,一審法院認為,臧女士在公證處立遺囑時明確表示訴爭房產的購房款是繼子資助的,將來外甥接受遺贈時要替她償還繼子,因此該筆款項是借款,而不是出資,進而認為訴爭房產不是臧女士與繼子的共同財產。


繼子不服一審判決,提起上訴。理由是:一、訟爭房產是已購公有住房,不是一般的商品房,未經同住人(繼子是同住人)書面同意不得處分;二、繼子是實際出資人。我為外甥代理答辯的理由是:一、根據最高人民法院的有關復函,訴爭房產不是臧女士與先夫的共有財產,而是臧女士的個人財產;二、《青島市已購、可購公有住房上市交易試行意見》并不涉及遺囑處分情形;三、資助不是出資,而是出借,即便是出資,也是債權,而不能轉化成物權,因為房改房具有身份性和資格要求,并非商品房以出資為產權考量因素。

二審法院還是以最高人民法院的有關復函意見為準,認為涉案房屋為臧女士的個人財產,但同時認為繼子的資助為出資,并且考慮物價上漲因素,從公平角度出發,判決臧女士占涉案房產的85%,繼子占15%。

外甥與繼子都不服二審判決而提起再審。二審法院又都駁回再審申請。

繼子又向檢察院申請抗訴,山東省人民檢察院向青島市中級人民法院抗訴。青島市中級人民法院改判外甥和繼子各占有涉案房屋的50%的產權份額。

這個案件的結果之所以出現變化,也是因為法院對于房改房的認識發生了變化。物權法與房改政策的取舍或者厚此薄彼正是房改房糾紛案件同案不同判的根源。人民法院對于這個問題的認識有個過程。《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬夫妻共同財產的函的復函》([2000]法民字第4號)認為,工齡優惠是一種政策性優惠,而非財產或財產性權益。這個復函在2013年時廢止了,理由是“與現行房改政策不一致”。現行房改政策其實就是《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發[1994]43號)和住房和城鄉建設部《關于唐民悅房改房產權認定問題的復函》(建住房市函[1999]005號)。這個復函是針對司法部律師公證工作指導司就“唐民悅房改房產權認定問題”的請示作出的答復:“按照目前我國城鎮住房制度改革的有關政策,按成本價或標準價購買公有住房以城鎮職工家庭(夫婦雙方)為購房主體,且每個家庭只能享受一次。本案中,唐民悅按房改政策購買住房時享受了其配偶的工齡優惠,該住房應當視為其夫婦雙方共同購買。因此,我司認為,該住房應視為唐民悅與其配偶共有財產。”我們由此可知工齡優惠不再作為非財產或非財產性權益對待,用已故配偶工齡購買的房改房還是作為夫妻共同財產來對待了。所以在青島市不動產登記中心要想辦理房改房過戶手續,就必須全家人出面,缺一不可;如果房屋發生了繼承,還需全體繼承人去公證處辦理繼承權公證手續。

出場律師:王文

畢業于中國政法大學法律雙學士班,從事律師行業十幾年,專注民事訴訟、行政訴訟和刑事訴訟。

現為山東島城律師事務所合伙人。

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